刚刚！上海楼市重磅

乔翔中国证券报

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9月29日晚，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》。《通知》自2024年10月1日起施行。

图片来源：上海市住房和城乡建设管理委员会

《通知》提出，缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，社保缴纳年限缩短，带来两个积极效应，一是降低购房资格等候时间；二是提振购房信心和激活购房潜力，构建完善“来沪工作-缴纳社保-购房安家”安居链条。

《通知》提出，提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

《通知》提出，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

严跃进认为，此次上海针对临港新片区增加1套购房资格的政策，积极回应群众关切。一些在新片区工作、存在职住分离的群体，其购房意愿较强。此次政策出台，有助于更好实现产城融合、职住平衡的工作目标。

值得一提的是，在优化住房信贷政策方面，《通知》明确，按照因城施策原则，优化个人住房贷款的有关政策。一是落实国家关于降低存量房贷利率政策。引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。二是降低房贷首付比例。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。

此次上海较大力度降低了首付比例，显著降低购房门槛和首付成本。此次政策调整有两个特点，一是相比上一次的首付比例政策调整，此次首套房首付比例和全国层面看齐；二是二套也出现了下调。

《通知》还要求，为降低住房交易税收成本，支持居民多样化改善性住房需求。一是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；二是按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

严跃进认为，此次政策调整系统全面，充分体现上海在持续降低购房成本、激活潜在购房需求、助力改善型住房需求释放等方面的导向。一是从短期来看，临近国庆长假，政策出台有助于提振市场信心和稳定预期；二是从中长期看，随着各类政策的效应释放，购房市场将持续向好发展，对于巩固今年上海房地产市场复苏态势、促进住房交易市场活跃具有积极的作用。